O que avaliar em um imóvel para saber formar um preço justo de mercado

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    Antes comprar ou vender um imóvel você precisa saber se valor é ou não justo, saiba conheça os 10 itens que devem ser analisados na hora da venda ou compra.

    Localização do imóvel

    Apto. com 1 dormitório, vaga de garagem, sinal R$40 mil o restante financiado – Tel:(11) 5824-7505 – Fale com André.

    Cada bairro da cidade tem suas características próprias, são essas características que determinam o metro² do terreno, por isso uns locais vale mais que outro. Por exemplo: se um bairro tem fácil acesso a uma área privilegiada da cidade; se fica longe de favelas ou se os imóveis são de alto padrão, claro que o valor do metro² do terreno vale mais que em outras que não tem essas mesmas características.

    Geografia do terreno

    Nessa mesma localização alguns terrenos valem mais que outros, isso tem muito haver com a geografia do terreno. Terrenos acidentados, com aclive ou declives valem menos que os terrenos planos, isso não precisa ser nenhum especialista para entender, pois certamente se vai gastar mais para construir no local.

    Finalidade social do imóvel

    Imóveis comerciais como por exemplo um imóvel projetado para ser uma loja, uma padaria ou salas comerciais tendem a valer mais que são puramente residenciais. Os imóveis localizados em áreas de zoneamento misto ou industrial valem mais que os puramente em áreas residenciais, claro que isso não é uma regra que deve ser seguida a risca, mais que precisa ser levada em consideração.

    Equipamentos que o imóvel possui

    Um imóvel residencial com um dormitório vale menos que um que tem dois dormitórios, que valeria menos que um que tem dois dormitórios, sendo um uma suite, da mesma maneira que um que tem três vagas de garagem vale mais que um que tem apenas uma vaga.

    Metro² do terreno

    Como disse no inicio desse post, o metro² de um terreno determina tudo sobre os imóveis de um bairro-, quanto mais caro for o valor de um terreno, menos pessoas terão como comprar no local, logo os que vão comprar são pessoas de um poder elevado economicamente, logo os imóveis que serão construídos no local são de um padrão mais elevado que a maioria dos imóveis em outras regiões e, claro, seus valores também serão mais bem avaliados na hora da compra e venda deles.

    Materiais utilizado no imóvel

    Não se constrói imóvel de alto padrão com materiais de qualidade duvidosa, porém se constrói imóveis de padrão médio onde se tem utilizado materiais de excelente qualidade, por essa razão mesmo um imóvel em região menos privilegiada pode alcançar um valor maior que a média uma vez que tenha sido utilizado materiais de boa qualidade na sua construção.

    Mão de obra para fazer o imóvel

    Existe uma valor médio do custo da mão de obra no país, esse custo é avaliado pela média nacional e, pela média regional, por isso uma construção em São Paulo vale mais que uma construção similar em fortaleza, no ceará por exemplo. A tabela de valores de preços de mão de obra são avaliadas pela região Sul, sudeste, norte, nordeste e, centro oeste) e por estados nessas regiões, por exemplo: região sudeste é composta pelos estados de: Espirito Santo, Rio de janeiro, São Paulo e Minas Gerais, Já a região sul do país é composta pelos estados de: Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, os valores de um imóvel na região sul é menos valorizado que na região sudeste e, um imóvel em São Paulo é menos valorizado que no Estado do Rio de janeiro por exemplo, claro que devemos levar em consideração os aspectos de localização desses imóveis, tipo de imóvel, etc., porém a mão de obra independe disso ela é mais valorizada que na região Sudeste do que na Região sul, porém isso explica os valores diferenciados no preço final do imóvel nas regiões.

    Idade da construção do imóvel

    Outro aspecto importante que precisa ser levado em consideração é o tempo de construção de um imóvel, quanto mais antigo, mais problemas esse imóvel tende a apresentar e, na mesma linha de raciocínio, um imóvel antigo tem menos tecnologia empregada em sua construção, isso leva-se em consideração também. Por exemplo imóveis com mais de 10 anos tem em seus materiais de construção uma tecnologia menos importante do que os construídos de dois anos para cá. Sem contar as novas legislações que são cada vez mais exigentes e isso impacta diretamente nos valores de um imóvel, por exemplo: o zoneamento de uma cidade é constituído depois de longos meses de audiência pública é quando os gestores e legisladores municipais convidam os moradores da cidade para discutirem o que deve ou não ser mudado e porque? As mudanças muitas vezes afeta por exemplo o tamanho do terreno, determinando que os terrenos na região não poderão ser menores que 250 metro², outra hora que não é mais zona mista ou que uma área que antes não podia ser utilizada para comercio agora pode, tudo isso influência no valor final do imóvel.

    Estado de conservação do imóvel

    Imóvel novo com aparência de velho, vale menos do que imóvel velho com aparência de novo, isso é regra no mercado, por isso antes de colocar a venda um imóvel invista em sua aparência, eliminando pisos quebrados, paredes sujas, fechaduras emperradas, etc., isso dará ao imóvel um melhor aspecto, valorizando ele mais do se tiver todo detonado.

    Lei da oferta e procura do imóvel

    Mesmo com toda a análise dos itens acima, aqui é onde as coisas se encerram, se a procura por imóvel em uma região for menor do que a oferta deles o preço certamente será maior do o contrário, por isso antes de comprar um imóvel de uma olhada pelo bairro, na sua rua, em seu condomínio ou no local onde quer comprar e veja se tem muita oferta de imóveis, caso isso se confirme, então pode não esta na hora de vender, porém pode esta na hora de comprar.

    Se tem muito imóvel disponível para vender ou alugar, claro que a concorrência puxa os preços para baixo, porém, se for a última bolacha do pacote, então os preços serão puxados para cima.

    Apenas para finalizar aqui vale duas considerações; são elas: todos buscamos satisfazer nossas necessidades, algumas mais urgentes do que outras, por isso quanto mais interessado estiver em vender, menos encontrará pelo seu imóvel, da mesma forma quanto maior for o seu interesse por um imóvel, mais pagará por ele, ok?

    Querendo maiores informações sobre o mercado imobiliário fale com a gente, telefone: (11) 5824-7505

    Fonte CRECI, COFECI, VITRINEWS, NBR 14.653-1,2,3 que trata das normas de análise de imóveis.

    Por Daniel Quental/jornalista, especialista em editoria imobiliária e consultor imobiliário

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